Dočasná ochrana nájomcov

BRATISLAVA/ADMIN – Zákonom č. 92/2020 Z. z. schválil parlament novelu zákona č. 62/2020 Z. z. o niektorých mimoriadnych opatreniach v súvislosti so šírením nebezpečnej nákazlivej ľudskej choroby COVID-19 a v justícii a ktorým sa menia a dopĺňajú niektoré zákony. Táto novela priniesla so sebou niekoľko zmien, o. i. aj ochranu nájomcov.

Koho sa to týka
Ochrana nájomcov sa vzťahuje na všetky subjekty, ktoré vystupujú v zmluvnom vzťahu ako nájomcovia nehnuteľných vecí. Zákon neobmedzuje ochranu len na fyzické osoby- nepodnikateľov ale aj na právnické osoby a fyzické osoby- podnikateľov. Dôležitým je predmet nájmu, ktorým má byť nehnuteľnosť- byt, rodinný dom, pozemok, kancelárie, sklady, obchodné priestory a iné nebytové priestory.

V čom spočíva ochrana
Nájomca je chránený tým, že prenajímateľ mu nemôže jednostranne ukončiť nájom nehnuteľnosti pre jeho omeškanie s platením nájomného vrátane úhrad za plnenia obvykle spojeným s nájmom, ktoré sú splatné v období od 01. 04. 2020 do 30. 06. 2020. Prenajímateľ teda nesmie vypovedať alebo odstúpiť od zmluvy z dôvodu omeškania s platbami nájomcu, ktoré nastali vo vymedzenom časovom úseku. Čo je však dôležité, okolnosť spôsobujúca neschopnosť platiť nájomné musí vyplynúť zo súčasnej pandemickej situácie, teda z dôvodu šírenia nebezpečne nákazlivej choroby COVID-19. Dôkazné bremeno o tom, že tento dôvod tu bol a súvisel s neschopnosťou platiť nájomné znáša nájomca. Jednoduchým príkladom sú zatvorené prevádzky, ktoré v dôsledku zákonnej povinnosti mať zatvorené prevádzky, nemali žiadne príjmy a nie sú preto schopné uhradiť nájomné v celosti.

Od kedy a do kedy
Zákon bol schválený dňa 22. 04. 2020 a je účinný od 25. 04. 2020. Splatnosť omeškaného nájomného sa viaže na obdobie od 01. 04. 2020 do 30. 06. 2020. Prenajímateľ nemôže do 31. 12. 2020 vypovedať ani odstúpiť od zmluvy z dôvodu omeškania nájomcu, ktoré nastalo v období od prvého apríla do konca júna. Samozrejme ako bolo vyššie uvedené, omeškanie musí mať pôvod v šírení nebezpečne nákazlivej choroby.

Iné dôvody odstúpenia alebo výpovede
Pokiaľ existujú iné dôvody odstúpenia od zmluvy alebo nastali iné výpovedné dôvody ako je omeškanie nájomcu, prenajímateľovi nebráni zákon, aby svoje oprávnenie na odstúpenie od zmluvy alebo na podanie výpovede využil. Rovnako sa ochrana nevzťahuje ani na štandardné ukončenie nájomnej zmluvy uplynutím doby, na ktorú bolo nájomné dohodnuté.

Ochrana neznamená odpustenie platieb
Ochrana nájomcov nespočíva v odpustení platieb za nájomné a úhrady spojené s užívaním nehnuteľnosti. Nemení sa ani splatnosť nájomného (t.j. nájomca je v omeškaní s platením nájomného, ak nezaplatil riadne a včas) ani výška nájomného. Je veľmi dôležité, aby si to uvedomovali najmä nájomcovia, pre ktorých môže byť naakumulované nájomné aj likvidačné.

Na jednej strane vítame dočasnú ochranu nájomcov, no na druhej strane zároveň dodávame, že treba byť maximálne obozretní. V každom zmluvnom vzťahu je dôležitá komunikácia a aj v tomto prípade je nepochybne dôležité odkomunikovať problémy nájomcu s prenajímateľom včas a nájsť kompromis. Niekedy môže byť kompromisné riešenie účinnejšie a lepšie ako zákonom nastavený štandard ochrany nájomcu.

(Zdroj: Právne centrum, www.pravnecentrum.sk ; Pripravila: red.)